疫情当前，怎样讨论房租减免更合理
我记得是1月28日左右朋友圈开始讨论此次疫情对中小企业的影响，首当其冲的是个别地方政府通知要求延迟复工期间企业要按休息日加班给员工发工资，很多人认为这种操作是给企业雪上加霜。之后，随着疫情发展，假期结束，中小企业的困境越来越凸显，越来越受到关注。
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在此背景下，有关要求支持中小企业的呼吁此起彼伏，多个地方政府也陆续出台了相关政策，有些行业协会也号召出租人减免房租。
找我咨询的既有房东也有承租人，都来问这个房租减免的问题，这就有些尴尬了，不得不左右互搏。好处是我有机会在给予双方充分同情的基础上梳理下，这个事儿到底该怎么看。
呼吁或者提出要求的很多了，房东应该怎么考虑并作出决策呢，我给的思路是：
01
减免房租属于变更租赁合同
房租标准、支付时间等一定是在租赁合同中明确约定了的，现在承租人希望减免，那就是要修改这部分条款，法律上定性就是变更合同。如果双方达成一致，就可以签一个租赁合同的补充协议，其中载明，双方确认并同意承租方无需支付或减少支付相应金额房租，其余继续按原合同履行。
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当然，像最近看到的一些商业地产运营商单方面发布减免租金的通知，鉴于其对象特定、内容具体明确，是有法律约束力的意思表示，只要承租方同意，那也一样实现变更合同的效果。
这儿有个问题要注意，既然是要双方都同意，那就别想当然认为房东单方面宣布个减免政策，承租方就一定会同意，因为你不一定是想减免，你可能想解除；你不一定认可他只给你减那么点。
02
是否该减免首先看合同约定
承租人来找房东要求减免，要不要同意，先把合同拿出来看看。一个完整的租赁合同应该会有相应的条款安排，比如一个临街商铺的租赁合同中就约定说，如果商铺门口修路被围挡，承租人无需支付在此期间的租金。
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要是你的合同竟然匪夷所思地写了，如果当地发生公共卫生安全事件，政府采取应急措施期间的租金无需支付，那还有啥呼吁的，直接照合同办事即可。
03
合同没约定再看法律是否强制
你看了又看，发现自己当初也没重视合同，就签了个一页纸合同，还差点弄丢了，更别提还有前述神来之笔。那你就做好自己承担风险和损失的心理准备，毕竟所谓正义就是自己作孽自己受，你不在意合同，合同怎么可能在意你。
当然，除了合同这种当事人之间的法律，对于一些当事人遗漏了但影响太大的情况，国家的法律有补缺拾遗的规定，比如最近很多人来问我的“不可抗力”。
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这次疫情如此厉害，确实属于法律上规定的“无法预见、不可避免、不能克服”，即不可抗力。但别着急，属于不可抗力不等于就能免责、就能解除合同等等。
不可抗力只是个事实，还要加上别的条件才能发生相应的法律后果即作为免责事由或者抗辩事由。比如在合同没有约定的情况下，要想以不可抗力为依据，要求解除尚未到期的租赁合同，并且还不打算按照合同约定承担违约金，至少还得符合一个条件，即不可抗力与合同不能全部履行或者合同目的不能实现之间存在因果关系。
比如说，这次疫情发生了，但你住人家的公寓并没有受啥影响，你的企业也没有被强制要求停工，凭啥要求减免房租。
另外，虽然好像有点矫情，但是企业如果确实会因此次疫情导致合同不能正常履行，建议及时书面通知你的房东或者其他合作方，否则可能对免责范围有不利影响。
不可抗力是法定的免责事由或者抗辩事由，合同没约定也可以用，确实符合条件的承租人提出要求，那出租人就得照办，这种情况不能说是情分。
04
既没约定也没法定咱就聊聊
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如果关于此次疫情带来的减免房租的需求如何处置在合同里没约定，又不符合条件用不了法律上规定的不可抗力事由，承租人还是希望减免房租，咋办？我觉得可以这么聊：
现在发生如此严峻的灾难，作为房东，非常愿意和中小企业共度时艰，说近了，咱们是合作伙伴，说远了咱还是人类命运共同体，唇寒齿亡，一衣带水。另外一方面，竞争对手如果都出手，我不跟进，恐怕短期会丢了客户，长期看形象也不好。
然而，房东也可能是中小企业，疫情并没有因为我是房东而放过我，所以我也难，我也有损失，请先周知。我既打算帮大家分担，也要避免把自己整垮给大家添麻烦。
作为中小企业的房东，没必要跟政府出台的那些政策比，我有我的考虑。我帮助的对象不搞一刀切，要符合几个标准，比如诚信，不是那个经常拖欠房租早就想清走的；比如确实因为此次疫情成了困难户，没有困难的，甚至还有因祸得福的，就不用我减免了吧。还有，有些企业确实经营水平差，平常还能得过且过，疫情刚好让他露馅，那就该关门关门吧，也不用减免了，不如给个痛快的。
支持的方式有很多，首选应该考虑缓交，原则上缓交就可以了，这是大家对企业发展潜力有信心的表现，有的企业我还可以考虑债转股，就是租金不用给了，但得给点股份，这也很靠谱啊，风险共担，利益共享，就是稍微麻烦点。减和免，就是例外了，一事一议吧。
最后呢，房东是个公司的话，管理层别轻易决策怎么减免，查一下公司章程或者其他相关的授权制度，哪些是总经理就能定的，哪些是董事会定的，哪些又是要取得股东同意的。前几天有人就看出地方政府的有些政策属于慷他人之慨，政府请客，企业买单，咱要专业一点，关注下公司治理，避免这种情况发生。
这四步法走完，我觉得这事儿就能想得清楚办得明白。对苦苦寻求支持的中小企业来说，你的房东给你减免租金，究竟是他的义务还是情分，就显而易见了。
此次疫情给中小企业带来危机，这种说法太抽象笼统，所以没啥意义。企业都是很具体的，是危是机，因人而异，要具体问题具体分析，我们会看到，同样的疫情环境，有的企业就会活下去，还会崛起，有的就一蹶不振，一命呜呼。
为什么有些企业历经两次世界大战还可以继续活着？我认为根本原因一定不是房东给减免了房租。
END